截至2026年3月31日，滬市52只公募REITs全面完成2025年年度報告披露工作。隨著市場規(guī)模穩(wěn)步擴容、產(chǎn)品體系日益豐富，此次年報披露不僅是對過去一年運營成果的集中檢閱，更是滬市REITs優(yōu)化平臺建設(shè)、提升資產(chǎn)效能的重要見證。年報信息顯示，在中國證監(jiān)會的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，滬市REITs深度融入國家發(fā)展大局，經(jīng)營基本盤持續(xù)夯實，投資回報含金量顯著提升，發(fā)展動能不斷增強，向市場呈現(xiàn)了一份兼具厚度與溫度的年度成績單。

經(jīng)營基本盤穩(wěn)中有進，細分賽道亮點紛呈

2025年，滬市公募REITs主動融入國家戰(zhàn)略，精準匹配實體經(jīng)濟的核心環(huán)節(jié)，全年52只產(chǎn)品合力交出收入145億元、同比增長71%，可供分配金額88億元、同比增長42%的亮眼答卷，展現(xiàn)出強勁的內(nèi)生增長動力。

細分賽道上，消費板塊成為增長引擎，在促消費政策持續(xù)加碼與居民消費意愿提升的雙重驅(qū)動下，線下商業(yè)場景活力充分釋放，疊加運營方通過業(yè)態(tài)升級、IP活動引流等精細化運營手段，平均出租率攀升至98%，營收與現(xiàn)金流雙雙超預(yù)期，收繳率接近100%，市場活躍度持續(xù)增強。

保障性租賃住房板塊繼續(xù)發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用，核心城市人口持續(xù)流入與青年群體租賃需求剛性，為板塊提供了堅實的基本盤，以95%的高位出租率和100%的租金收繳率，形成穿越周期的穩(wěn)健底色。

能源板塊乘勢而上，依托2025年全社會用電量的穩(wěn)步增長與綠色電力政策支持，實現(xiàn)結(jié)算電量40億千瓦時，營收完成率達到106%，綠電價值充分釋放。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流板塊在存量競爭中持續(xù)提質(zhì)增效，盡管租金單價短期承壓，但整體出租率仍處于合理區(qū)間，東久REIT、京東倉儲更實現(xiàn)滿租，抗周期韌性經(jīng)受住考驗，整體經(jīng)營業(yè)績情況接近預(yù)期，明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。

高速公路板塊雖受路網(wǎng)環(huán)境波動影響，但仍憑借69億元的通行費收入和日均32萬輛的車流量，展現(xiàn)出資產(chǎn)端的強大韌性，整體現(xiàn)金流完成度達97%，江蘇交控REIT等部分項目出現(xiàn)反彈，復(fù)蘇趨勢初步確立。除此之外，數(shù)據(jù)中心、市政環(huán)保等業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)健，現(xiàn)金流完成度全線達標，共同構(gòu)成了多點支撐、協(xié)同發(fā)展的良好生態(tài)。

投資價值有效釋放，多元回報惠及投資者

在低利率環(huán)境常態(tài)化的宏觀背景下，滬市REITs作為具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的獨立資產(chǎn)配置工具，其“壓艙石”屬性在2025年得到市場廣泛驗證。全年二級市場表現(xiàn)可圈可點，除權(quán)價格平均上漲6.3%，若計入分紅再投資，復(fù)權(quán)價格漲幅高達11.9%，為投資者帶來了可觀的資本增值體驗。分紅派現(xiàn)方面，市場持續(xù)強化投資者回報，全年實施分紅110次，累計派發(fā)近78億元，較上年增長30%。

其中，產(chǎn)權(quán)類REITs整體分派率達4.18%，展現(xiàn)出穩(wěn)定的現(xiàn)金回報能力；經(jīng)營權(quán)類REITs全周期內(nèi)部收益率（IRR）約4.05%，為長期資金提供了可預(yù)期的收益錨點。收費公路類項目貢獻了近六成的分紅總額，以真金白銀的持續(xù)回饋確立了高股息資產(chǎn)的標桿地位。

更為重要的是，在管理人、運管機構(gòu)及原始權(quán)益人的協(xié)同配合下，滬市REITs舉辦了近百次的路演、投資者開放日等活動，建立起投資者與底層資產(chǎn)之間的深度連接，讓投資者不僅享受到了資產(chǎn)運營的紅利，更直觀感受到了底層資產(chǎn)的成長邏輯，投資獲得感進一步提升，實現(xiàn)了市值增長與投資信心的良性循環(huán)。

擴募機制持續(xù)深化，多層次市場格局加速形成

2025年，滬市REITs“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略進入深化落地階段，常態(tài)化擴募機制逐步成熟。截至2026年3月末，張江、普洛斯、京保、臨港等7單擴募項目成功落地，不僅有效擴大了單只基金的資產(chǎn)規(guī)模，更通過資產(chǎn)組合的多元化顯著提升了抵御單一風(fēng)險的能力。當前，擴募梯隊建設(shè)成果豐碩，廈門安居項目已獲批復(fù)待發(fā)行，京東、城投寬庭等5單項目正處于推進快車道，一批優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)正加速通過REITs平臺實現(xiàn)證券化。

與此同時，滬市多層次REITs市場格局正加速構(gòu)建。截至2026年3月末，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點穩(wěn)步推進，累計受理14單，規(guī)模合計達570億元；機構(gòu)間REITs市場亦蓬勃發(fā)展，累計受理70單、規(guī)模接近1300億元，其中已發(fā)行41單、規(guī)模合計730億元。滬市多層次REITs市場體系的形成，為不同類型、不同規(guī)模的資產(chǎn)提供了更加多元和精準的盤活路徑，極大地拓展了市場的深度與廣度。

在治理體系建設(shè)方面，市場參與主體持續(xù)發(fā)力，“REITs運營官”制度在原始權(quán)益人集團層面廣泛鋪開，實現(xiàn)了從頂層統(tǒng)籌到一線執(zhí)行的全鏈條貫通；激勵約束機制實質(zhì)化運行，將超額收益直接掛鉤管理團隊，極大激活了運營端的主觀能動性；同時，各參與方不斷優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，強化決策效率與風(fēng)險管控，為市場的可持續(xù)發(fā)展注入了強勁的內(nèi)生動能。

信披標準優(yōu)化升級，信息透明度再上臺階

上交所于2025年末修訂發(fā)布REITs年度報告指引，完善了年度報告披露規(guī)范，重點細化了估值校驗、可供分配金額調(diào)整等披露要求。本次年報作為修訂后的首次披露，相關(guān)新增要求均得到有效落實，各項目均采用其他估值方法對收益法評估結(jié)果進行校驗，并明確列示了可供分配金額調(diào)整事項及原因。

同時，本次年報披露還呈現(xiàn)出“行業(yè)特征更鮮明、數(shù)據(jù)顆粒度更細致、履職畫像更清晰”的特點。各項目不僅詳細披露了運營指標變化趨勢，還結(jié)合行業(yè)周期、競爭格局等進行了深度分析，使數(shù)據(jù)真正成為了反映資產(chǎn)質(zhì)量的“透視鏡”。市場主體責任被進一步壓實，管理人與運營機構(gòu)的履職報告更加詳實具體，履職畫像更加立體鮮活，信息披露的針對性和有效性邁上新臺階。

展望“十五五”新征程，滬市公募REITs將繼續(xù)錨定服務(wù)實體經(jīng)濟主責主業(yè)，以提升主動管理能力為核心，以優(yōu)化平臺建設(shè)為抓手，充分挖掘資產(chǎn)價值，強化多方協(xié)同的運營格局，著力推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點平穩(wěn)落地，致力打造覆蓋多資產(chǎn)類別、具備國際競爭力的資產(chǎn)運營管理平臺，有效盤活存量資產(chǎn)，讓REITs成為連接資本市場與實體經(jīng)濟的堅實橋梁，為中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展貢獻更多“滬市力量”。