上證函〔2025〕4386號

各市場參與人：

為深入貫徹落實黨的二十屆四中全會、中央經(jīng)濟工作會議精神以及《國務(wù)院關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2024〕10號）工作部署，按照《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（證監(jiān)會公告〔2025〕21號）、《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2025〕63號）要求，推動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱商業(yè)不動產(chǎn)REITs）高質(zhì)量發(fā)展，上海證券交易所（以下簡稱本所）積極落實有關(guān)工作，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下。

一、優(yōu)化市場服務(wù)，推動市場擴容提質(zhì)

（一）建立全鏈條市場服務(wù)機制。本所建立商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場服務(wù)直通車機制，組建專項服務(wù)團隊，及時對接創(chuàng)新試點需求，快速回復(fù)政策咨詢，協(xié)助解決試點推進中的重難點問題，優(yōu)化發(fā)行和交易安排，為市場主體提供專業(yè)性、便利性、針對性的服務(wù)。本所協(xié)同各行業(yè)主管部門、地方政府、地方證監(jiān)局持續(xù)開展政策解讀和市場建設(shè)工作，加速推動優(yōu)質(zhì)項目落地。各市場參與人應(yīng)當(dāng)積極參與創(chuàng)新試點，加快做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs儲備和市場培育。

（二）聚焦重點支持方向。本所將遵循市場化、法治化原則，重點支持權(quán)屬清晰、運營模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店以及其他具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)業(yè)態(tài)申報發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs。鼓勵市場主體以符合政策導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)申報發(fā)行上市，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

（三）支持多元主體做好資產(chǎn)組合與協(xié)同。大力支持各種所有制企業(yè)、各地企業(yè)通過商業(yè)不動產(chǎn)REITs盤活存量資產(chǎn)。鼓勵以業(yè)態(tài)相近、互補或者具有運營協(xié)同性的資產(chǎn)組合申報發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的銀行保險業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)參與商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點。有序拓展原始權(quán)益人范圍。

（四）支持商業(yè)不動產(chǎn)REITs做優(yōu)做強。本所將研究完善擴募相關(guān)制度機制，提升擴募發(fā)行上市審核效率。支持商業(yè)不動產(chǎn)REITs通過購入資產(chǎn)、擴募、合并等渠道提升規(guī)模、分散風(fēng)險，發(fā)揮“資產(chǎn)上市平臺”長期戰(zhàn)略價值，提升產(chǎn)品內(nèi)生價值創(chuàng)造能力。

二、完善審核機制，促進形成穩(wěn)定預(yù)期

（五）暢通申報渠道。商業(yè)不動產(chǎn)REITs擬在本所上市的，基金管理人應(yīng)當(dāng)按照中國證監(jiān)會和本所相關(guān)規(guī)定，同步向中國證監(jiān)會和本所提交基金注冊和上市申請材料。本所依規(guī)保障申報流程高效順暢，商業(yè)不動產(chǎn)REITs相關(guān)技術(shù)系統(tǒng)已準(zhǔn)備就緒，自本通知發(fā)布之日起即可接收申報。

（六）公開審核監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)與流程。本所將按照“成熟一類、推出一類”原則，總結(jié)審核、持續(xù)監(jiān)管實踐中的共性問題，及時對市場公布各細(xì)分業(yè)態(tài)的商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核關(guān)注要點和持續(xù)期信息披露等規(guī)范性要求，穩(wěn)定市場預(yù)期。發(fā)布審核程序業(yè)務(wù)指引，持續(xù)提升審核流程透明度和審核工作質(zhì)效。

（七）構(gòu)建“管資產(chǎn)”為核心的審核機制。本所以信息披露為核心，結(jié)合商業(yè)不動產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的運營特點與風(fēng)險收益特征，強化對資產(chǎn)真實性、收益穩(wěn)定性、運營管理機制等重點事項的審核?；鸸芾砣说刃畔⑴读x務(wù)人應(yīng)當(dāng)持續(xù)提升資產(chǎn)信息披露的針對性和有效性，加強風(fēng)險揭示和市場化約束，引導(dǎo)投資者回歸基本面邏輯，增強理性投資和價值投資。

三、健全市場機制，共建良好市場生態(tài)

（八）優(yōu)化發(fā)售交易機制。本所將進一步優(yōu)化商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)行定價機制，協(xié)同有關(guān)單位，加強對各參與主體發(fā)售環(huán)節(jié)自律監(jiān)管，更好地發(fā)揮市場定價作用。研究優(yōu)化做市商考核機制，完善相關(guān)配套措施，激勵做市商履行報價義務(wù)的同時積極為市場提供流動性。

（九）強化持續(xù)期信息披露。本所持續(xù)完善商業(yè)不動產(chǎn)項目運營情況披露規(guī)范，明確商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店以及其他具有商業(yè)屬性的業(yè)態(tài)運營情況的披露要求?；鸸芾砣说刃畔⑴读x務(wù)人應(yīng)當(dāng)提升信息披露的及時性、有效性和規(guī)范性，披露便于投資者進行價值判斷和投資決策的關(guān)鍵價值信息，切實保護投資者合法權(quán)益。

（十）引導(dǎo)市場主體歸位盡責(zé)。各市場參與人應(yīng)當(dāng)深入學(xué)習(xí)中國證監(jiān)會和本所的最新政策和規(guī)則，嚴(yán)格依照法律法規(guī)、合同約定和公開承諾切實履行各項職責(zé)，共同促進REITs市場健康穩(wěn)定發(fā)展。本所將協(xié)同地方證監(jiān)局，采用現(xiàn)場檢查、現(xiàn)場督導(dǎo)等方式，強化對中介機構(gòu)信息披露和核查責(zé)任的自律監(jiān)管。

特此通知。

上海證券交易所

2025年12月31日