一、公募REITs定義

我國公開募集不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱公募REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有不動產(chǎn)項目，由基金管理人等主動管理運營上述不動產(chǎn)項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。按照規(guī)定，我國公募REITs在證券交易所上市交易。

不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，以不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃為載體，向投資者發(fā)行的代表不動產(chǎn)財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益份額的有價證券。

二、公募REITs意義

公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制，降低實體經(jīng)濟杠桿，推動不動產(chǎn)投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

三、公募REITs架構(gòu)特點

一是80%以上基金資產(chǎn)投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券持有項目公司全部股權(quán)；

二是基金通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等特殊目的載體取得不動產(chǎn)項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；

三是基金管理人主動運營管理不動產(chǎn)項目，以獲取不動產(chǎn)項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；

四是采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

公募REITs示例圖

四、公募REITs產(chǎn)品特點

公募REITs是并列于股票、債券、基金和衍生品的證券品種，產(chǎn)品具備以下特點：

一是公募REITs可盤活存量資產(chǎn)，同時提供增量投資資金，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率，助力企業(yè)“輕資產(chǎn)”運營模式轉(zhuǎn)型，更好地推動資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟；

二是公募REITs產(chǎn)品將90%的基金年度可分配利潤用于分配，高比例分紅，同時由于不動產(chǎn)項目權(quán)屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，投資回報良好，豐富了投資品種，便利投資者投資于流動性較弱的不動產(chǎn)項目；

三是公募REITs產(chǎn)品規(guī)則透明健全，比照公開發(fā)行證券要求建立上市審查制度，制定了完備的發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則。不動產(chǎn)項目可借助資本市場公開、透明機制，通過資本市場融資，引導(dǎo)金融資金參與實體項目建設(shè)，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。