中信建投-外高橋集團(tuán)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于2025年11月25日在上交所成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模18.30億元，是市場首單以工業(yè)廠房作為底層資產(chǎn)的持有型不動產(chǎn)ABS（以下稱為“機(jī)構(gòu)間REITs”）。

該項(xiàng)目采用詢價(jià)發(fā)行機(jī)制，詢價(jià)區(qū)間17.76億至18.30億元，吸引廣大投資人踴躍認(rèn)購，最終實(shí)現(xiàn)發(fā)行規(guī)模18.30億元，較項(xiàng)目公司股權(quán)估值溢價(jià)約3%。獲配投資人合計(jì)21家，覆蓋保險(xiǎn)、銀行理財(cái)、券商、地方國資等多種類型。本項(xiàng)目通過詢價(jià)機(jī)制，充分發(fā)揮機(jī)構(gòu)間REITs市場的定價(jià)功能，體現(xiàn)了投資者對本項(xiàng)目的高度認(rèn)可，通過資本市場實(shí)現(xiàn)了國有資產(chǎn)保值增值。

多層次REITs市場建設(shè)

助力工業(yè)廠房類資產(chǎn)首次入池

本項(xiàng)目是全國首單工業(yè)廠房機(jī)構(gòu)間REITs，也是上海地方國企首單機(jī)構(gòu)間REITs，既擴(kuò)充了機(jī)構(gòu)間REITs的資產(chǎn)范圍，又為地方國企存量資產(chǎn)盤活開創(chuàng)了新的權(quán)益融資渠道，具備極強(qiáng)的示范效應(yīng)。

本項(xiàng)目底層資產(chǎn)為外高橋集團(tuán)持有的4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目，均位于上海市外高橋保稅區(qū)，合計(jì)建筑面積約19.06萬平方米，平均出租率93.16%，主要租戶覆蓋IDC數(shù)據(jù)中心、智能制造、生物醫(yī)藥研發(fā)等行業(yè)，聚集了多家外資企業(yè)在中國的分撥中心、研發(fā)總部等，契合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和戰(zhàn)略部署。

工業(yè)廠房相較于商業(yè)物業(yè)通常具備更長的租約期限，保證了底層現(xiàn)金流的長期穩(wěn)定和可預(yù)測性，與REITs產(chǎn)品要求的長期穩(wěn)定分紅特點(diǎn)高度契合。機(jī)構(gòu)間REITs作為創(chuàng)新權(quán)益融資工具，是構(gòu)建多層次REITs市場的重要一環(huán)，具備更廣泛的準(zhǔn)入資產(chǎn)類型及更靈活的機(jī)制設(shè)置，可作為工業(yè)廠房類資產(chǎn)在資本市場開展權(quán)益融資的重要渠道。

繼去年成功發(fā)行倉儲物流公募REITs后，外高橋集團(tuán)在今年成功落地工業(yè)廠房機(jī)構(gòu)間REITs，打造了優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展的雙REITs資產(chǎn)上市平臺，助力集團(tuán)在資產(chǎn)盤活領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“雙輪驅(qū)動”，為集團(tuán)進(jìn)一步實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、提質(zhì)增效的改革發(fā)展提供了新動力。

某投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示：“本項(xiàng)目底層資產(chǎn)為工業(yè)廠房，總體成長性較好，且部分廠房為定制化建設(shè)，租戶初期投入高、租約長期穩(wěn)定，底層現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定、可預(yù)期，是開展機(jī)構(gòu)間REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另外本項(xiàng)目原始權(quán)益人外高橋集團(tuán)是外高橋區(qū)域唯一的國有開發(fā)集團(tuán)，主體優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營能力強(qiáng)、擴(kuò)募資產(chǎn)充足，為本項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營及擴(kuò)募提供了有力保障?！?/p>

積極落實(shí)多項(xiàng)機(jī)制

保障項(xiàng)目成功落地

據(jù)悉，本項(xiàng)目設(shè)置運(yùn)營收入考核機(jī)制，并通過對運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的激勵約束機(jī)制，提高運(yùn)營效率。同時(shí)，引入產(chǎn)品管理委員會決策機(jī)制，投資人代表可作為委員參與標(biāo)的資產(chǎn)的運(yùn)營管理和考核決策。此外，產(chǎn)品按季度進(jìn)行信息披露，圍繞投資者關(guān)注的出租率、租金單價(jià)水平、租金收繳率及運(yùn)營凈收入等指標(biāo)，及時(shí)披露底層資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量，匹配產(chǎn)品權(quán)益屬性，以便投資人進(jìn)行自主決策。

項(xiàng)目存續(xù)期間，計(jì)劃管理人提供包括交易撮合、報(bào)價(jià)服務(wù)在內(nèi)的二級交易支持，以提高產(chǎn)品二級市場流動性。同時(shí)，本項(xiàng)目開創(chuàng)性地采用“基準(zhǔn)收益+超額收益”的分配機(jī)制，超額收益可在產(chǎn)品發(fā)行后持續(xù)吸引市場潛在投資人的關(guān)注。產(chǎn)品還設(shè)置了靈活的擴(kuò)募機(jī)制，可持續(xù)將優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房項(xiàng)目裝入該資產(chǎn)上市平臺，實(shí)現(xiàn)“投、融、管、退”的良性循環(huán)。

中信建投相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“未來，中信建投證券將積極研究在機(jī)構(gòu)間REITs中引入基金經(jīng)理制度，由基金經(jīng)理作為項(xiàng)目公司高管，切實(shí)做好存續(xù)期間底層資產(chǎn)的運(yùn)營管理，通過資產(chǎn)管理提升產(chǎn)品價(jià)值。”

機(jī)構(gòu)間REITs定位于權(quán)益型上市產(chǎn)品，是構(gòu)建多層次REITs市場的重要一環(huán)，是“盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資”的重要創(chuàng)新工具。

自2023年推出首單機(jī)構(gòu)間REITs以來，上交所在證監(jiān)會指導(dǎo)下，致力于建設(shè)持有型不動產(chǎn)ABS市場，率先實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、保租房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、擴(kuò)募等標(biāo)桿項(xiàng)目持續(xù)落地，推動激勵約束、信息披露、二級交易等創(chuàng)新機(jī)制落地，制定產(chǎn)品示例落地與業(yè)務(wù)問答，實(shí)現(xiàn)與公募REITs協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補(bǔ)，成為機(jī)構(gòu)間REITs的策源地、主陣地和最佳實(shí)踐地。截至目前，已有50單項(xiàng)目申報(bào)，申報(bào)規(guī)模近1200億元，并已成功發(fā)行20單項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模超過450億元。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“現(xiàn)階段，上交所秉承發(fā)展與安全并重的理念，積極推動機(jī)構(gòu)間REITs市場建設(shè)。一方面，堅(jiān)守安全底線，嚴(yán)把項(xiàng)目入口關(guān)，聚焦‘貨真價(jià)實(shí)’核心要求，確保底層資產(chǎn)真實(shí)可靠不造假、信息披露準(zhǔn)確完整不隱瞞、資產(chǎn)預(yù)期回報(bào)穩(wěn)定合理不虛高。另一方面，尊重市場規(guī)律，激發(fā)內(nèi)生動力，充分保障投融資主體的市場化博弈與價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，對估值不作剛性限制，通過完善市場機(jī)制促進(jìn)資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的形成與發(fā)現(xiàn)，切實(shí)推動市場持續(xù)健康發(fā)展與活力釋放?！?/p>

上交所表示，下一步，將按照證監(jiān)會總體部署，圍繞機(jī)構(gòu)間REITs市場組織和生態(tài)建設(shè)，進(jìn)一步有效推動項(xiàng)目落地，完善相關(guān)機(jī)制及配套規(guī)則，全面推動機(jī)構(gòu)間REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

來源：證券日報(bào)