（證監(jiān)發(fā)〔2025〕63號(hào)）

中國(guó)證監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)，上海證券交易所，深圳證券交易所，北京證券交易所，中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)：

為貫徹落實(shí)黨的二十屆三中、四中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2024〕10號(hào)）工作部署，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，完善基礎(chǔ)制度，優(yōu)化監(jiān)管安排，健全市場(chǎng)功能，增強(qiáng)多層次資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下。

一、推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展

（一）深刻認(rèn)識(shí)發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的重要意義。推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)發(fā)展是資本市場(chǎng)落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于“盤(pán)活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對(duì)于推動(dòng)REITs市場(chǎng)健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場(chǎng)制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。各單位要高度重視、精心組織，督促REITs市場(chǎng)各主體、各參與方、各環(huán)節(jié)嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)監(jiān)管要求和風(fēng)險(xiǎn)防控要求，切實(shí)做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs各項(xiàng)工作，確保取得實(shí)效。

（二）激發(fā)市場(chǎng)主體活力。結(jié)合商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)，明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)化準(zhǔn)入安排，著力穩(wěn)定預(yù)期、提升效率，更好激發(fā)市場(chǎng)主體活力、充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。重點(diǎn)支持符合政策導(dǎo)向、具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，提高發(fā)行上市效率。鼓勵(lì)REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補(bǔ)或運(yùn)營(yíng)協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動(dòng)跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，提升規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險(xiǎn)分散能力。支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的銀行保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs業(yè)務(wù)。有序拓展原始權(quán)益人范圍。

（三）加大工作推動(dòng)力度。各證監(jiān)局要充分發(fā)揮屬地監(jiān)管優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)政策宣傳解讀，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)培育，及時(shí)協(xié)調(diào)推動(dòng)解決轄區(qū)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展過(guò)程中的堵點(diǎn)難點(diǎn)。證券交易所要持續(xù)提高市場(chǎng)推廣質(zhì)量，提升上市審核質(zhì)效，優(yōu)化市場(chǎng)服務(wù)，增強(qiáng)市場(chǎng)獲得感。進(jìn)一步壓實(shí)基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等機(jī)構(gòu)的盡職調(diào)查與核查把關(guān)責(zé)任，確保商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs信息披露真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，嚴(yán)把資產(chǎn)合規(guī)關(guān)、風(fēng)險(xiǎn)關(guān)和質(zhì)量關(guān)。

二、加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)體系建設(shè)

（四）推進(jìn)市場(chǎng)擴(kuò)容擴(kuò)圍。持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)REITs供給，推動(dòng)市場(chǎng)業(yè)態(tài)不斷豐富、規(guī)模有序增長(zhǎng)。完善REITs擴(kuò)募制度安排與市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，積極探索多元、高效的擴(kuò)募實(shí)施路徑。支持運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過(guò)購(gòu)入資產(chǎn)、擴(kuò)募、合并等方式做優(yōu)做強(qiáng)，有序提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，不斷增強(qiáng)其長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造的內(nèi)生動(dòng)力。平等對(duì)待各種所有制企業(yè)，支持民營(yíng)企業(yè)通過(guò)REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，拓寬權(quán)益融資渠道。

（五）加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系，支持基金管理人開(kāi)發(fā)掛鉤相關(guān)指數(shù)的基金產(chǎn)品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開(kāi)放式指數(shù)基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富投資者資產(chǎn)配置選擇。加大力度引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社?；?、年金基金等各類(lèi)中長(zhǎng)期資金入市，發(fā)揮其穩(wěn)定器和壓艙石作用。推動(dòng)將REITs納入滬深港通標(biāo)的范圍，擴(kuò)大市場(chǎng)高水平對(duì)外開(kāi)放。推動(dòng)專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)加強(qiáng)REITs投研能力建設(shè)，倡導(dǎo)投資者關(guān)注資產(chǎn)基本面與長(zhǎng)期投資價(jià)值。

（六）不斷完善市場(chǎng)生態(tài)。完善REITs發(fā)行與交易機(jī)制，優(yōu)化以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的REITs估值與發(fā)行定價(jià)機(jī)制，規(guī)范推介、詢(xún)價(jià)、定價(jià)、配售等發(fā)售行為。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)收益特征，強(qiáng)化REITs信息披露和市場(chǎng)約束。持續(xù)加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，積極推動(dòng)REITs配套政策落實(shí)落地，提升政策合力。加快推進(jìn)REITs專(zhuān)項(xiàng)立法及部門(mén)規(guī)章的制定工作，著力提升制度的包容性和適應(yīng)性，夯實(shí)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的法治基礎(chǔ)。健全多層次REITs市場(chǎng)體系。

三、完善REITs申報(bào)注冊(cè)制度機(jī)制

（七）優(yōu)化審核注冊(cè)流程。健全規(guī)范透明、權(quán)責(zé)清晰的REITs審核注冊(cè)流程，統(tǒng)一審核理念與標(biāo)準(zhǔn)，完善工作機(jī)制，優(yōu)化環(huán)節(jié)銜接，更好發(fā)揮集體決策把關(guān)機(jī)制作用，切實(shí)提升審核注冊(cè)效率。強(qiáng)化公權(quán)力運(yùn)行監(jiān)督制約，建立健全有效制衡的質(zhì)量控制體系與廉政監(jiān)督機(jī)制，為REITs審核注冊(cè)流程規(guī)范運(yùn)行提供堅(jiān)實(shí)保障。強(qiáng)化證監(jiān)會(huì)對(duì)證券交易所REITs上市審核工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督檢查，一體推進(jìn)審核質(zhì)量、效率提升與廉政風(fēng)險(xiǎn)防控。REITs審核注冊(cè)工作堅(jiān)持“能公開(kāi)、盡公開(kāi)”原則，接受社會(huì)監(jiān)督。

（八）健全市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)體系。堅(jiān)持REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)的證券本質(zhì)屬性，持續(xù)完善針對(duì)不同業(yè)態(tài)資產(chǎn)的REITs審核重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)和信息披露要求，按照“成熟一類(lèi)、推出一類(lèi)”原則，以適當(dāng)形式公開(kāi)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。及時(shí)總結(jié)REITs審核注冊(cè)實(shí)踐中的共性問(wèn)題，研究形成解決方案并向市場(chǎng)傳導(dǎo)，促進(jìn)形成穩(wěn)定預(yù)期。研究建立與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率等市場(chǎng)基準(zhǔn)掛鉤的、更具靈活性的收益率要求。監(jiān)督REITs回收資金使用，嚴(yán)格遵照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、外匯管理和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，重點(diǎn)支持盤(pán)活存量，鼓勵(lì)用于擴(kuò)大投資。

四、加強(qiáng)監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范

（九）健全全鏈條監(jiān)管機(jī)制。遵循REITs特點(diǎn)規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)特征，完善覆蓋盡職調(diào)查、發(fā)行定價(jià)、上市交易、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、信息披露等全鏈條監(jiān)管制度，強(qiáng)化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)管理、治理水平的穿透式監(jiān)管。證監(jiān)局要堅(jiān)持問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，做好REITs日常監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理違法違規(guī)行為和風(fēng)險(xiǎn)事件。證券交易所要通過(guò)審核問(wèn)詢(xún)、現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)檢查等方式嚴(yán)把REITs發(fā)行上市準(zhǔn)入關(guān)，做好上市交易、信息披露、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等自律監(jiān)管工作，切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)對(duì)基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、網(wǎng)下投資者等REITs參與主體的自律管理。強(qiáng)化科技監(jiān)管應(yīng)用。

（十）促進(jìn)市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)。持續(xù)壓實(shí)基金管理人的REITs主動(dòng)管理職責(zé)，通過(guò)協(xié)議安排、監(jiān)督檢查等方式強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)責(zé)任，更好發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，提升運(yùn)營(yíng)管理效能，持續(xù)增強(qiáng)REITs運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和分紅能力。督促基金管理人、基金托管人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人及其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格依照法律法規(guī)、合同約定和公開(kāi)承諾切實(shí)履行職責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

（十一）維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。著力健全REITs信息披露制度，提升信息披露的透明度、標(biāo)準(zhǔn)化和及時(shí)性，強(qiáng)化對(duì)重大事件的臨時(shí)披露要求。進(jìn)一步健全REITs交易監(jiān)測(cè)監(jiān)控機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警，維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，不斷增強(qiáng)市場(chǎng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。強(qiáng)化預(yù)期引導(dǎo)和投資者教育，多種方式開(kāi)展政策解讀與輿論宣傳，持續(xù)營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境。

請(qǐng)各單位各司其職、協(xié)同聯(lián)動(dòng)，切實(shí)提升監(jiān)管合力，積極推動(dòng)REITs各項(xiàng)工作落實(shí)落地。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)

2025年12月31日